Ab 2025 wird eine nach neuen Abgrenzungs- und Bewertungsregeln berechnete Grundsteuer (GrSt) erhoben. In einer Artikelserie informieren wir Sie über Details zur neuen Grundsteuer. Nachdem in Teil 1 das generelle Besteuerungsverfahren vorgestellt wurde, geht es in Teil 2 um die Abgrenzung und Bewertung des Grundvermögens (GrSt B) und des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (GrSt A).

Im Folgenden stellen wir das ABC mal ein wenig auf den Kopf: Statt alphabetisch mit GrSt A zu beginnen, starten wir mit einem genauen Blick auf GrSt B. Warum zuerst GrSt B? Erstens, weil es die mit Abstand am weitesten verbreitete Grundsteuerart in Deutschland ist. Sie wird auf alle Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohnungen und gewerblich genutzten Grundstücke und Gebäude erhoben. Zweitens, weil künftig auch die allermeisten Land- und Forstwirte neben der Grundsteuer A auch Grundsteuer B für ihre Wohnhäuser oder Wohnungen zahlen werden. Das ist neu, denn ab 2025 werden auch die zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude und Gebäudeteile nicht mehr wie bisher dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zugerechnet. Sie sehen schon: GrSt B betrifft uns fast alle.

Grundvermögen Grundsteuer B

Zum Grundvermögen gehören folgende in Deutschland belegene Vermögenswerte, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches (LuF) Vermögen handelt:

• Grund und Boden
• Gebäude
• Sonstige Bestandteile und Zubehör
• Erbbaurechte
• Wohnungseigentum und Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)
• Wohnungserbbaurechte und Teilerbbaurechte im Sinne des WEG.

Nicht in das Grundvermögen einzubeziehen sind Bodenschätze sowie Maschinen und Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie zivilrechtlich wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes sind. Es spielt für die GrSt keine Rolle, ob steuerliches Betriebs- oder Privatvermögen vorliegt oder Umsätze mit den Vermögenswerten steuerpflichtig, steuerfrei oder nicht steuerbar sind. Die Bewertung erfolgt gesondert für jede wirtschaftliche Einheit. Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück. Achtung: Der bewertungsrechtliche Grundstücksbegriff ist nicht inhaltsgleich mit dem des BGB. Maßgebend für die GrSt ist der Umfang, der nach allgemeiner Verkehrsauffassung als wirtschaftliche Einheit anzusehen ist. So können einerseits mehrere Flurstücke, Gebäude oder selbständige Gebäudeteile zu einer Einheit zusammenzufassen und andererseits nur Teilflächen eines katastermäßig abgegrenzten Flurstücks einer Einheit zuzurechnen sein. Voraussetzung ist, dass sie sämtlich zu einer Vermögensart (Grundvermögen oder LuF-Vermögen) und demselben Eigentümer gehören.

Die Bewertung des Grundvermögens ist anders als beim LuF-Vermögen nicht bundeseinheitlich geregelt. Das nachfolgend vorgestellte Bundesmodell für die GrSt B gilt nicht für die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, die eigene Ländermodelle anwenden. Das Saarland und Sachsen wenden zwar das Bundesmodell an, haben aber abweichende Grundsteuermesszahlen festgelegt.

Für die Bewertung des Grundvermögens nach dem Bundesmodell ist zunächst zu unterscheiden, ob es sich um ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück handelt.

Bewertung unbebauter Grundstücke

Unbebaute Grundstücke des Grundvermögens sind alle Grundstücke, auf denen sich kein nach objektiven Kriterien benutzbares Gebäude befindet. Die Bewertung erfolgt regelmäßig durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. Die Grundstücksfläche ergibt sich aus der im amtlichen Liegenschaftskataster ausgewiesenen Quadratmeterzahl des Flurstücks oder mehrerer, zu einer Einheit gehörender Flurstücke beziehungsweise Teilflächen. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Grund und Bodens. Er wird nach den Regelungen des Baugesetzbuches (BauGB) von den Gutachterausschüssen für bestimmte Bodenrichtwertzonen festgelegt und in €/m² für die Grundstücksfläche angegeben. Für die neue GrSt ist der Bodenrichtwert zum 01.01.2022 maßgebend.

Grundstücksflächen und Bodenrichtwerte können im Internet über die Informationssysteme des entsprechenden Bundeslands abgerufen werden. Sofern kein Bodenrichtwert vorliegt, was insbesondere im baurechtlichen Außenbereich oftmals der Fall ist, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

Beispiel: Bei einem unbebauten Grundstück mit einer amtlichen Fläche von 550 m² und einem Bodenrichtwert von 250 €/m² beträgt der Grundsteuerwert 550 m²×250 €/m²= 137.500 €. Multipliziert mit der Steuermesszahl von 0,34 ‰ ergibt sich ein Steuermessbetrag von 46,75 €. Bei einem fiktiven Hebesatz von 400 % würde die jährliche GrSt 187 € betragen.

Bewertung bebauter Grundstücke

Bebaute Grundstücke des Grundvermögens sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden, die nicht zu einem LuFVermögen gehören. Anders als unbebaute werden bebaute Grundstücke nicht einheitlich nach einem Verfahren, sondern in Abhängigkeit von der Grundstücksart entweder nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren bewertet. Unabhängig vom Bewertungsverfahren ist als Mindestwert 75% des Wertes anzusetzen, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.

Einfamilien- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum

Der Grundsteuerwert wird nach dem Ertragswertverfahren aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags und des abgezinsten Bodenwerts ermittelt. Der kapitalisierte Reinertrag ergibt sich aus der Subtraktion der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag. Keine dieser Rechengrößen wird individuell ermittelt, sondern ergibt sich ausschließlich typisiert aus den Anlagen zum Bewertungsgesetz (BewG). Beim Rohertrag ist nach Bundesländern, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes zu differenzieren. Außerdem sind bestimmte Zu- oder Abschläge in Abhängigkeit von der Mietniveaustufe nach der Mietniveaueinstufungsverordnung vorzunehmen.

Angaben zur Wohnfläche können zumeist den Bauunterlagen, Mietverträgen, Unterlagen der Gebäudeversicherung oder auch Kaufverträgen entnommen werden. In der Regel erfolgt die Berechnung hierfür gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV), nach der die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume umfasst, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche zählen Flächen von Zubehörräumen wie zum Beispiel Keller- und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Boden-, Waschküchen-, Heizungsräume oder Ähnliches. Flächen von Wohngrundstücken, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, zum Beispiel Werkstätten, Verkaufsräume, Büros und Ähnliches, und die keine Zubehörräume sind, zählen als Nutzflächen. Nutzflächen werden im grundsteuerlichen Ertragswertverfahren wie Wohnflächen behandelt.

Die typisiert aus den Anlagen zum BewG ermittelten Bewirtschaftungskosten sind im Wesentlichen von der Restnutzungsdauer und der Grundstücksart abhängig. Das Ergebnis aus Rohertrag und Bewirtschaftungskosten muss, da für den Grundsteuerwert ein kapitalisierter Wert benötigt wird, mit einem Vervielfältiger multipliziert werden, der, ebenfalls typisiert, wiederum vom gesetzlich festgelegten Liegenschaftszins und der normierten Restnutzungsdauer des Gebäudes abhängig ist. Die Restnutzungsdauer ermittelt sich aus dem Gebäudealter und der Gesamtnutzungsdauer.

Der abgezinste Bodenwert geht zunächst von dem Wert aus, wie er sich auch für ein unbebautes Grundstück errechnen würde. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommt dabei noch – abhängig von der Grundstücksgröße – ein Umrechnungskoeffizient zur Anwendung. Der Abzinsungsfaktor ermittelt sich nach denselben Kriterien wie der Vervielfältiger, der zur Kapitalisierung des Reinertrags verwendet wird, also aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Beispiel: Einfamilienhaus Baujahr 1993 in Schleswig-Holstein, Wohnfläche 150 m², typisierte Nettokaltmiete 6,41 €/m², ohne Zu-/Abschlag Mietniveaustufe, 500 m² großes Grundstück mit Bodenrichtwert von 200 €/m². Der jährliche Rohertrag beträgt 11.538 €. Nach Abzug der typisierten Bewirtschaftungskosten von rund 2.423 € und anschließender Multiplikation mit dem maßgeblichen Vervielfältiger ergibt sich ein kapitalisierter Reinertrag in Höhe von rund 261.145 €. Der Bodenwert in Höhe von 500 m²×200 €/m²= 100.000 € ist mit einem typisierten Faktor auf 28.380 € abzuzinsen. Die Summe von kapitalisiertem Reinertrag und abgezinstem Bodenwert ergibt einen Grundsteuerwert von 289.500 € und multipliziert mit der Steuermesszahl von 0,31 ‰ einen Steuermessbetrag von 89,75 €. Bei einem fiktiven Hebesatz von 400 % würde die jährliche GrSt rund 360 € betragen.

Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke

Bewertet wird nach dem Sachwertverfahren für Grund und Boden und Gebäude. Das Ergebnis wird mit einer Wertzahl multipliziert. Der Bodenwert wird wie bei einem unbebauten Grundstück durch Multiplikation der Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert ermittelt.Die Ermittlung des Gebäudesachwerts erfolgt im ersten Schritt durch Multiplikation der Bruttogrundfläche mit den Normalherstellungskosten.

Die Bruttogrundfläche beinhaltet die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks, einschließlich überdeckten Loggien. Hierbei sind, anders als beim Ertragswertverfahren, die äußeren Maße der Bauteile einzubeziehen, sodass auch die Bekleidung, zum Beispiel Putz und Außenschalen, dazu zählt. Als Bruttogrundfläche sind nur überdeckte Grundflächen heranzuziehen. Balkone zählen nicht zur Bruttogrundfläche, auch wenn sie überdeckt sind. Dachgeschosse, die über eine lichte Höhe von mehr als 1,25 m verfügen und begehbar sind, gelten als nutzbar und werden mit der vollen Grundfläche angerechnet. Nicht berücksichtigt werden hingegen die Grundflächen von Spitzböden als zusätzliche Ebene im Dachgeschoss und von Kriechkellern mit einer lichten Höhe von nicht mehr als 1,25 m sowie Flächen, die ausschließlich der Wartung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen. Die Normalherstellungskosten sind einer Anlage zum BewG zu entnehmen und unterscheiden sich nach der Gebäudeart und dem Baujahr. Individuelle Verhältnisse werden damit auch bei der Bewertung nach dem Sachwertverfahren nicht berücksichtigt.

Die unterschiedlichen Gebäudearten sind in einer Anlage zum BewG aufgelistet. Normalherstellungskosten für nicht aufgeführte Gebäudearten sind aus einer vergleichbaren Gebäudeart abzuleiten. Die Normalherstellungskosten sind mit einem vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlichten Baupreisindex zu multiplizieren, mit dem die Baupreise auf den 01.01.2022 angepasst werden.Von dem so ermittelten Gebäudenormalherstellungswert wird eine Alterswertminderung abgezogen, die sich nach dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag im Vergleich zur normierten Gesamtnutzungsdauer bestimmt.

Beispiel: Geschäftsgrundstück mit 2.000 m² Fläche, Bodenrichtwert 300 €/m² bebaut mit einem 500 m² (Bruttogrundfläche) großem Werkstattgebäude in Massivbauweise, Baujahr 2012. Gebäude-Bruttogrundfläche x typisierte Normalherstellungskosten für die Gebäudeart Betriebs-/Werkstätten 1.200 €/m², multipliziert mit dem Baupreisindex 148,6 % ergibt einen Gebäudenormalherstellungswert von 891.600 €. Abzüglich Alterswertminderung von 222.900 € ergibt sich ein Gebäudesachwert von 668.700 €. Zusammen mit dem Bodenwert von 2.000 m²×300 €/m²=600.000 € beträgt der „vorläufige Sachwert“ 1.268.700 €. Nach Multiplikation mit einer normierten Wertzahl, die im vorliegenden Beispielfall 0,75 beträgt, ergibt sich ein Grundsteuerwert von 951.500 €, der wiederum multipliziert mit der Steuermesszahl von 0,34 ‰ zu einem Steuermessbetrag von 323,51 € führt. Bei einem fiktiven Hebesatz von 400 % würde die jährliche GrSt rund 1.294 € betragen.

Besonderheiten beim Grundvermögen

Baureife Grundstücke (GrSt C)
Innerhalb der unbebauten Grundstücke wurde mit der Grundsteuerreform die Untergruppe der baureifen Grundstücke eingeführt. Baureife Grundstücke (GrSt C) sind unbebaute Grundstücke, wenn sie in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, ihre sofortige Bebauung möglich ist und die Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen hat oder schon durchgeführt ist. Zu den baureifen Grundstücken gehören nicht Grundstücke, die für den Gemeinbedarf vorgesehen sind. Die Bewertung baureifer Grundstücke ist identisch zu der anderer unbebauter Grundstücke. Der Unterschied besteht darin, dass Gemeinden künftig die Möglichkeit haben, für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen.

Gebäude auf fremdem Boden
Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden ist der Eigentümer des Grund und Bodens zur Abgabe der Feststellungserklärung und damit auch zur Bewertung verpflichtet. Der wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes hat mitzuwirken, weil nur er in der Lage ist, bestimmte Angaben beizubringen. Alleiniger gesetzlicher Schuldner der GrSt ist der Eigentümer des Grund und Bodens.

Erbbaurechte
Bei Erbbaurechten bildet das Erbbaurecht zusammen mit dem belasteten Grund und Boden eine Einheit. Es wird so bewertet, als ob das Erbbaurecht nicht bestünde. Der Erbbauberechtigte ist unter Mitwirkung des zivilrechtlichen Eigentümers des Grund und Bodens zur Abgabe der Feststellungserklärung und damit auch zur Bewertung verpflichtet. Der Erbbauberechtigte ist alleiniger Schuldner der GrSt.

LuF-Vermögen Grundsteuer A

Das land- und forstwirtschaftliche (LuF) Vermögen wird vom Grundvermögen anhand der Zweckbestimmung der vorhandenen Vermögenswerte sowie der damit im Zusammenhang stehenden Tätigkeit abgegrenzt. Anders ausgedrückt: Wirtschaftsgüter sind dann dem LuF-Vermögen zuzuordnen, wenn sie dauernd dazu bestimmt sind, einem LuF-Betrieb zu dienen. Dabei ist es unerheblich, ob sie dem eigenen oder, beispielsweise im Wege der Verpachtung, einem anderen LuF-Betrieb dienen. Auch ist für die grundsteuerliche Abgrenzung und Bewertung unerheblich, ob ertragsteuerliches Betriebs- oder Privatvermögen vorliegt.

Sämtliche Grundstücke und Gebäude etc., die nicht als LuF-Vermögen eingestuft werden, sind dem Grundvermögen zuzurechnen, entsprechend zu bewerten und unterliegen der GrSt B oder eventuell der neuen GrSt C.

Wirtschaftliche Einheit eines LuF-Betriebes

Zur wirtschaftlichen Einheit werden alle Wirtschaftsgüter zusammengefasst, die einem Eigentümer gehören und dauerhaft der Land- und Forstwirtschaft dienen. So können zum Beispiel auch räumlich getrennte Eigentumsflächen zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn sie zusammen bewirtschaftet werden und zwischen ihnen ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Wenn Flächen allerdings so weit von der Hofstelle entfernt liegen, dass eine gemeinsame Bewirtschaftung nach der Verkehrsanschauung nicht mehr möglich ist, sind mehrere wirtschaftliche Einheiten zu bilden.

Bereits vor dem 1. Januar 2022 für die „alte“ Einheitsbewertung zusammengefasste Wirtschaftsgüter verschiedener Eigentümer können auch weiterhin für die neue Grundsteuer zusammengefasst werden, wenn es sich um Ehegattenhöfe oder um LuF-Betriebe einer Gesellschaft oder Gemeinschaft bürgerlichen Rechts handelt.

Zum LuF-Vermögen gehören insbesondere der Grund und Boden, die Wirtschaftsgebäude, die Hofstelle, die stehenden Betriebsmittel, der Bestand an umlaufenden Betriebsmitteln sowie immaterielle Wirtschaftsgüter. Mit Ausnahme der Hofstelle kann der Umfang der wirtschaftlichen Einheit nach dem bisherigen Einheitswertverfahren im Regelfall eine weitgehende Orientierung bieten.

Das LuF-Vermögen umfasst folgende Nutzungsarten:

• Landwirtschaftliche Nutzung
  Hierzu zählt der Ackerbau, Futterbau oder auch die Tierhaltung. Tierhaltung wird dieser Nutzung aber nur zugerechnet, wenn eine ausreichende Futtergrundlage vorhanden ist, also die sogenannte Vieheinheitengrenze nicht überschritten wird. Bei einer nachhaltigen Überschreitung der jeweils für den einzelnen Betrieb zu ermittelnden Vieheinheitengrenze gehören übersteigende Tierzweige nicht mehr zur landwirtschaftlichen Nutzung, sondern zu einem Gewerbebetrieb. Die mit einer gewerblichen Tierzucht oder Tierhaltung zusammenhängenden Betriebsgrundstücke unterliegen als Grundvermögen der GrSt B.
• Forstwirtschaftliche Nutzung
  Dazu gehören alle Flächen, die der Erzeugung von Rohholz gewidmet sind. Unter bestimmten Voraussetzungen werden auch Waldwege, Waldeinteilungs- und Sicherungsstreifen sowie Flächen, die nur vorübergehend nicht bestockt sind, dieser Nutzung zugerechnet.
• Weinbauliche Nutzung
  Hierzu gehören alle Wirtschaftsgüter, wie Flächen, Gebäude oder Betriebsmittel, die der Erzeugung von Trauben sowie der Gewinnung von Maische, Most und Wein aus diesen Trauben zu dienen bestimmt sind.
• Gärtnerische Nutzung
  Dazu zählen alle Wirtschaftsgüter, die dem Anbau von Gemüse, Blumen- und Zierpflanzen, Obst sowie Baumschulerzeugnissen zu dienen bestimmt sind.
• Übrige LuF-Nutzungen
  Dazu gehören insbesondere die Sondernutzungen Hopfen, Spargel und andere Sonderkulturen sowie Binnenfischerei, Teichwirtschaft, Imkerei, Wanderschäferei, Saatzucht, Kurzumtriebsplantagen, Weihnachtsbaumkulturen und weitere.
• Abbauland, Geringstland und Unland
  Zum Abbauland gehören Sandgruben, Kiesgruben und Steinbrüche. Betriebsflächen mit geringster Ertragsfähigkeit werden dem Geringstland zugeordnet. Zum Unland gehören nicht kulturfähige Betriebsflächen.
• Hofstelle
  Die Nutzungsart Hofstelle wurde im Rahmen der Grundsteuerreform neu definiert. Die Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen einer Hofstelle umfassen den Grund und Boden, die Gebäude- und Gebäudenebenflächen. Nicht zu den Wohngebäuden gehörende Gartenflächen sind der Nutzungsart Hofstelle zuzurechnen. Wirtschaftswege, Hecken, Gräben, Grenzraine etc. sind in die Hof- und Gebäudefläche einzubeziehen, wenn sie nicht vorrangig einer anderen Nutzung zuzuordnen sind. Dieses gilt auch für Bewässerungsteiche, Dämme und Uferstreifen, wenn diese nicht vorrangig als Unland zu klassifizieren sind.

Gesonderte Bewertung und Besteuerung der Wohnungen

Wohnzwecken oder anderen nicht LuF- Zwecken dienende Gebäude bzw. Gebäudeteile mit dem dazugehörigen Grund und Boden, auch wenn diese sich auf der Hofstelle befinden, sind durch die Grundsteuerreform ab 2025 sämtlich nicht mehr Bestandteil des LuF-Vermögens. Diese Gebäude beziehungsweise Gebäudeteile mit dem dazugehörigen Grund und Boden sind zukünftig gesondert dem Grundvermögen zuzuordnen und entsprechend zu bewerten. Für Betriebsleiter-, Altenteiler- und von Betriebsangehörigen genutzte Häuser und Wohnungen fällt ab 2025 Grundsteuer B an.

Hinsichtlich der Aufteilung einheitlicher Grundstücke in LuF-Vermögen und Grundvermögen sind zukünftig vermehrt Diskussionen mit der Finanzverwaltung zu erwarten, insbesondere bei der Aufteilung der Hofstellen mit den darauf befindlichen Gebäudebeständen verschiedener Nutzungsarten. Für jede Wohnnutzungsart, zum Beispiel Betriebsleiterwohnungen, Altenteilerwohnungen, Wohnungen für Arbeitskräfte, fremdvermietete Wohnungen etc. soll nämlich eine eigene wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens gebildet werden. Aus diesem Grund haben die Finanzämter bereits begonnen, für alle LuF-Betriebe, bei denen derzeit im Einheitswert ein Wohnteil ausgewiesen ist, eine neue Steuernummer für die Betriebsleiterwohnung zu vergeben. Gegebenenfalls müssen weitere neue Steuernummern beim Finanzamt beantragt werden.

Auch gewerblichen, freiberuflichen oder anderen nicht LuF-Zwecken dienende Gebäude und/oder Gebäudeteile nebst dem dazugehörigen Grund und Boden sind dem Grundvermögen zuzuordnen. Hierzu gehört zum Beispiel auch der Betrieb eines gewerblichen Hofladens oder Hofcafés oder die dauerhafte Vermietung von Lagerräumen oder Stellplätzen für Wohnanhänger oder Boote und anderes mehr.

Besonderheiten beim LuF-Vermögen

Energieerzeugungsflächen
LuF-Flächen in Sondergebieten für Windenergieanlagen sind aus Vereinfachungsgründen dem LuF-Vermögen zuzurechnen. Diese Sonderregelung erfasst allerdings ausschließlich Windenergieanlagen. Für alle übrigen Energieerzeugungsflächen wie Photovoltaik-Freiflächenanlagen oder Standorte für Biogasanlagen gilt diese Vereinfachungsregelung bisher nicht. Energieerzeugungsflächen mit Ausnahme der Windenergieflächen sind somit nicht Bestandteil des LuF-Vermögens, sondern gehören zum Grundvermögen und lösen GrSt B aus.

Tierhaltungskooperationen
Im Rahmen der bisherigen Einheitsbewertung wurde die gemeinschaftliche Tierhaltung einer Tierhaltungskooperation der landwirtschaftlichen Nutzung zugerechnet. Die spezielle gesetzliche Vorschrift des BewG für Tierhaltungskooperationen ist im Rahmen der Grundsteuerreform nicht mit in die neuen Regelungen für die Ermittlung des Grundsteuerwerts für LuF-Vermögen übernommen worden. Der Gesetzgeber hat zwar für ertragsteuerliche, umsatzsteuerliche und gewerbesteuerliche Zwecke Nachfolgeregelungen für Tierhaltungskooperationen geschaffen, nicht aber für die Grundsteuer. Die Zuordnung und Bewertung des Vermögens erfolgt insoweit als Grundvermögen, und ab 2025 wird somit für eine Tierhaltungskooperation ohne die für die Einordnung als LuF-Betrieb notwendigen eigenen Flächengrundlagen GrSt B fällig.

Bewertung des LuF-Vermögens

Die Bewertung des LuF-Vermögens für Zwecke der GrSt A erfolgt nach einem typisierten Ertragswertverfahren. Mit der Typisierung soll eine möglichst vollautomatisierte Abwicklung des Bewertungs- und Besteuerungsverfahrens ermöglicht werden. Aus diesem Grund dürfen auch keine objektiv niedrigeren gemeinen Werte angesetzt werden – ein Schwachpunkt des Gesetzes und voraussichtlich im Einzelfall streitanfällig.

Flurstücke und Ertragsmesszahlen
Ausgangspunkt der Bewertung sind die Eigentumsflächen. Maßgeblich sind die im amtlichen Liegenschaftskataster ausgewiesenen Flächen aller Flurstücke der betreffenden Einheit des LuF-Vermögens. Für das typisierte Ertragswertverfahren werden die einzelnen Flächen oder Teilflächen mit ihrer Ertragsmesszahl multipliziert.

Ertragswertverfahren GrSt A
Der typisierte Ertragswert bildet den bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren Reinertrag eines pacht- und schuldenfreien Betriebs mit entlohnten Arbeitskräften ab. Für einen LuF-Betrieb sind LuF-Nutzungen, Nutzungsarten und die Nebenbetriebe mit ihrem jeweiligen Reinertrag typisiert zu bewerten. Etwaige Zuschläge ergeben sich

• bei einem Tierbesatz von mehr als 2,0 Vieheinheiten je Hektar selbst bewirtschafteter Fläche,
• bei der gärtnerischen Nutzung, wenn in einem Nutzungsteil Flächen unter Glas und Kunststoffen vorhanden sind und
• bei der Nutzungsart Hofstelle für die weinbauliche Nutzung sowie Nebenbetriebe.

Die Summe der Reinerträge des LuF-Betriebs einschließlich der Zuschläge ist mit dem Faktor 18,6 zu kapitalisieren. Das Ergebnis ist der Grundsteuerwert. Eine individuelle Ermittlung des Reinertrages oder eines kalkulatorischen Unternehmerlohns ist grundsätzlich nicht zulässig.