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Landwirt als Vermieter – Steuern auf Vermietungseinnahmen bei § 13a-EStG-Landwirten

Stand:
Thematik: Steuern und Rechnungswesen

Die Gewinnermittlungsart gemäß § 13 a EStG – Gewinnermittlung nach Durchschnittssätzen – hat für diejenigen landwirtschaftlichen Betriebe, die sie anwenden können – nicht mehr als 20 Hektar selbstbewirtschaftete Fläche der landwirtschaften Nutzung und 50 Vieheinheiten –, erhebliche Vorteile.

Es wird nur ein pauschaler, in der Regel sehr geringer Gewinn angesetzt. Jedoch müssen einige Zuschlagstatbestände berücksichtigt werden wie zum Beispiel Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung von betrieblichen Immobilien.

Der Bundesfinanzhof hat bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2002 klar gestellt, dass die Mieteinnahmen „brutto“ zu erfassen sind; mit den Immobilien im Zusammenhang stehende Aufwendungen (wie z. B. Gebäudeabschreibung, Grundsteuer, Versicherung, Reparaturaufwendungen usw.) dürfen nicht abgezogen werden.

In einer neuen Entscheidung aus dem Jahr 2009 hat der Bundesfinanzhof diese Rechtsauffassung bestätigt und ergänzend hinzugefügt, dass zu den als Zuschlag zu erfassenden Einnahmen auch die Umlagen und Nebenentgelte im Zusammenhang mit Mietverträgen gehören (z. B. Wohngeld, Umlagen für Grundsteuer, Versicherung, Hausbewirtschaftung, Energiekosten). Gleichwohl bleiben die von den Landwirten entsprechend getragenen Kosten nicht abziehbar.

Gestaltungsvarianten

Betroffenen landwirtschaftlichen Betrieben, die Wohnungen vermieten, die zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören, empfehlen wir folgende Gestaltungsvarianten zu prüfen:

  • Entnahme der vermieteten Immobilie in das steuerfreie Privatvermögen, um fortan Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.
    Nachteil: Die im Wohnhaus ruhenden stillen Reserven (Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert) sind zu versteuern.
    Vorteil: Die mit der Vermietung im Zusammenhang stehenden Aufwendungen wären vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.
  • Insgesamt aus der Gewinnermittlungsart gemäß § 13a EStG „heraus zu optieren“, um den Gewinn mittels Einnahmen-Überschussrechnung oder Bilanzierung zu ermitteln.
    Nachteil: Die in der Regel für den eigentlichen landwirtschaftlichen Betrieb günstige Gewinnermittlung nach Durchschnittssätzen geht insgesamt verloren.
    Vorteil: Sämtliche Aufwendungen für die vermietete Immobilie sind als Betriebsausgaben abziehbar. Eine Entnahme würde vermieden. Diese Variante dürfte sich aber nur empfehlen, wenn aus der eigentlichen Landwirtschaft keine nennenswerten Erträge mehr erwirtschaftet werden.
  • Verpachtung des landwirtschaftlichen Kernbetriebes ohne die fremdvermieteten Wohnungen an einen Angehörigen (Ehefrau, Kind), der dann allerdings auch die Landwirtschaft tatsächlich betreiben müsste.
    Nachteil: Die Verpachtung darf nicht nur auf dem Papier stehen, sondern der Angehörige muss tatsächlich auch die Bewirtschaftung des Betriebes übernehmen.
    Vorteil: Es wird sowohl eine Entnahme als auch der Verlust der Gewinnermittlungsart gemäß § 13 a für die landwirtschaftliche Betätigung vermieden. Der Landwirt selbst als Verpächter würde insgesamt zur Einnahmen-Überschussrechnung übergehen, da er die Pachteinnahmen ohnehin in voller Höhe zu erfassen hat. Der Angehörige, der den landwirtschaftlichen Betrieb betreibt und den Gewinn gemäß § 13 a EStG ermittelt, kann die Pachtaufwendungen gewinnmindernd berücksichtigen.

Unser Rat

Eine Gewinnermittlung nach Durchschnittssätzen gemäß § 13 a EStG bringt nicht immer nur Vorteile: Wenn auch Vermietungs- oder Verpachtungseinnahmen erzielt werden, besteht gegebenenfalls erhöhter Gestaltungsbedarf.

 

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